Агентство недвижимости в Херсоне "Финансовый гид"

г. Херсон, просп. Ушакова 66, оф. 3 (050) 514-73-33 | (0552) 44-17-07

В Украине могут перепроверить все новостройки: что ожидать покупателям квартир от законопроекта №6403

В последней декаде апреля 2017 года на рассмотрение Верховной Рады был внесен законопроект №6403, предлагающий ужесточить регулирование градостроительной деятельности. Кратко о замысле: запретить строить где и как попало.

Предполагается пресекать «мутное» строительство еще на стадии утверждения проектной документации.

Для этого, в частности, будут учитывать архитектурные особенности здания и окружающую среду, удобство для ближайших жителей. Планы благородные, но пока непонятно, на сколько это повлияет на затраты застройщиков и городскую архитектуру Украины.

В чем проблема

О недостатке порядка в градостроительной отрасли знает каждый обыватель Украины. Выйдя на улицы городов и пригородов, сразу складывается впечатление: что-то не то с застройкой. Отсутствует согласование архитектурных стилей, нарушен баланс социальной инфраструктуры (школы, детсады, лечебницы) и коммуникаций (мало парковок, узкие улицы). А отношение к исторической застройке?

Потому требуется пересмотр общенациональных стандартов строительства. Тем более, что сейчас из-за неоднозначности толкований в законодательстве, местные власти разрабатывают и утверждают планы застраиваемых территорий в разрез с генеральным планированием населенных пунктов.

В итоге вокруг новостроек регулярно возникают скандалы. Особенно, если они вызваны лоббированием как официального, так и теневого бизнеса.

Предложения от авторов законопроекта

    Авторы-депутаты хотят принять такие новшества:
  • проводить исключительно комплексную оценку всех документов по пространственному проектированию;
  • установить новый тип документов – план территориальной громады – и увеличить полномочие местной власти;
  • дать доступ общественным организациям и инвесторам к проектам новостроек через Госреестр и официальный сайт местного исполкома;
  • предусмотреть в генплане наличие участков, где строительство будет запрещено или ограничено (т. н. «красные линии»);
  • за основу архитектуры новостройки брать данные местного историко-архитектурного плана;
  • принимать во внимание общественное мнение.

Авторы постарались учесть последние изменения в административной реформе, политике охраны культурного наследия, строительной отрасли в целом. Видна попытка четче разделить функции центральной и местной власти, с заметным усилением последней.

Возможные коррупционные риски

В действующем строительном законодательстве присутствуют недостатки. Например, широкая практика пристраивать несколько этажей на здания, относящиеся к историческим памятникам. Размытые границы между городами и пригородами позволяют оформить один земельный участок разным лицам согласно букве Закона.

Вместо предусмотренного генпланом детсада вырастает высотка. В микрорайонах, строящихся с нуля, «забывают» запланировать школы, больницы, парки. Эти пробелы должен устранить законопроект №6403.

Впрочем, и здесь за благими намерениями скрываются потенциальные просчеты.

    Среди них наиболее заметны два:
  • коррупционные риски со стороны местной власти;
  • злоупотребление среди «общественных» организаций.

В первом случае приходится говорить о некоем «перетекании» коррупционных потоков с Киева на места. Сейчас многие окончательные решения по строительству, в частности в пределах исторических центра городов, принимаются в столице.

Когда полномочия территориальных громад увеличатся, «решать вопросы» гривной станут, не выезжая из Херсона.

Почему так будет, хотя бы на первых порах? Потому, что с одной стороны, требуется много разрешительных документов для строительства. С другой, законопроект является рамочным, что дает простор для различного толкования местными чиновниками. В том числе они легко смогут затягивать принятие решения, даже при соблюдении застройщиком всех норм (в принципе, как делается сейчас в столице).

А что общественные активисты? Уже сейчас к их голосу прислушиваются. Правда, в Херсоне это происходит не так плодотворно, как мегаполисах. Тем не менее, прецеденты есть.

При этом известны случаи, когда застройщику достаточно было откупиться, и возмущенные «общественники», нередко в лице бабушек, исчезали со своими требованиями.

Депутаты предлагают узаконить участие общественных организаций в утверждении строительных проектов. Потому необходимо предусмотреть ответственность (лже)активистов за злоупотребления. Если такого не произойдет, появится новая коррупционная схема.

Что угрожает простым украинцам

Сегодня существует неопределенность вокруг будущих новостроек и строящихся объектов.

Нововведения по любому удорожат проектную документацию, а значит и итоговую себестоимость жилья. Возможно даже, что в процентном соотношении, стоимость общей экспертизы малоэтажного здания или коттеджа окажется выше, чем для высоток. Ведь изменения ужесточают «вписывание» объекта в городскую архитектуру и соответствие интересам жителей, но не затрагивают техническую сторону проектирования напрямую.

Драматичность ситуации касается возводящихся новостроек. Хотя закон обратной силы не имеет, местная власть сможет инициировать проверку документации. Особенно тогда, когда строительство не прошло точку невозврата или не началось вовсе. И здесь появляются риски для простых граждан, заплативших за жилье на этапе котлована.

Во-первых, если повторная экспертиза по новым правилам подтвердила проект, она обойдется во вполне приемлемую стоимость. Возможно даже, застройщик покроет расходы сам, и инвесторам не придется доплачивать.

Во-вторых, анализ бумаг может выявить необходимость в переработке проекта или до начала работ или спустя некоторое времени после старта. Удар по карману инвесторов окажется более чем заметным. К тому же в ряде случаев потребуется дополнительная геологическая экспертиза. Ее негативные результаты либо вновь удорожат смету, либо отменят строительство.

    Итак, для частных инвесторов жилых новостроек возможны такие максимальные риски:
  • многопроцентное удорожание квартиры;
  • отмена строительства, частичный возврат вложенных средств, потеря времени.

Если вы уже являетесь инвестором строящегося жилья или собираетесь купить квартиру на этапе котлована, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом или риэлтором. В агентстве недвижимости «Финансовый Гид» узнаете подробнее о рисках и гарантиях вокруг новостроек в Херсоне.

Поможем сохранить Ваши деньги и время!

Все цены на сайте указаны в рекламных целях. Оплата проводится в гривне по курсу НБУ на день оплаты.
Использование любых материалов, размещённых на сайте, разрешается при условии ссылки на fingid.ks.ua